业主因不交物业费被物业公司起诉，无需慌可按以下方法应对
开庭前准备好答辩状和反诉状，不要提前交法院，避免暴露底牌。反诉可破解小诉讼一审终审的限制，反诉状需在庭审辩论结束前提交。
庭审时先给书记员答辩状，照着念稿，待物业拿出服务证据后提交反诉状。
若法官阻拦反诉，可依据法律条文硬杠，甚至以举报程序违法施压。
反诉被驳回可拿裁定书上诉，同时起诉物业合同效力纠纷并要求两案合并审理。
质证环节，除房产证外其他证据不认可。对物业的催缴函、服务照片等证据可质疑其有效性。
法庭调查时可陈述物业入驻不合法、服务不到位等不交物业费的理由，让物业承担举证责任。
调解时可同意调解，但要求物业费打折。
庭审结束要核对笔录，可拍照留存。
庭审中保持冷静，遇难题可庭后补充意见。
若法官偏袒，可申请其回避。
有一个坑90%的业主都踩过，到现在还有人傻傻分不清，《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议。，看着就差两个字差别却天差地别。核心区别就一个，看这份文件的签订双方是谁跟谁签的，如果签订双方是开发商和物业公司，那这份文件就是《前期物业服务合同》；如果签订双方是物业公司和业主，那这份文件就是《前期物业服务协议》。说个真相，现实中物业公司最喜欢《前期物业服务协议》来向业主收费，甚至起诉业主催缴物业费。他们天天拿着这份协议跟你说，你签了字就必须交物业费，起诉的时候也把这份协议当成核心依据。但我今天必须揭穿这个骗局，他们这么做完全是错的，是在忽悠不懂法的业主。
物业公司的服务对象是整个小区的公共部位、公共设施设备，比如电梯、楼道、绿化，这些是服务全体业主的，不是只服务你一个人。你一个单个业主凭什么能代表整个小区跟物业公司签订物业服务合同，根本没这个资格。只有那一份《前期物业服务合同》也就是开发商跟物业公司签的那份才是物业公司合法入住小区的依据，才是他们向全体业主收取物业费的唯一合法依据。这可是有明确法律依据的，记好将来跟物业对峙打官司直接拿出来怼回去，第一条民法典第937条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修、养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同；第二条民法典第939条更明确，建设单位依法与物业服务人订立的《前期物业服务合同》以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的《物业服务合同》对业主具有法律约束力。这句话的意思就是物业公司跟你个人签的那份《前期物业服务协议》对你根本没有任何法律约束力，你签了字也不算数，他们不能拿这个逼你交物业费。
既然物业公司已经跟开发商签了《前期物业服务合同》，为什么还要多此一举再跟我们每个业主单独签一份《前期物业服务协议》，答案很简单，对咱们业主来说这份多签的协议一点用都没有，但对物业公司来说作用大到离谱，全是算计。两大目的全是坑，记好别再上当。第一个目的忽悠你，让你误以为这份你个人签的协议就是合法的前期物业服务合同，因为前期物业服务合同里有很多他们不想让你知道的秘密，比如收费标准的猫腻，服务不到位的免责条款，根本不敢让你看。第二个目的在这份协议里偷偷加一些乱七八糟的条款逼着你签字，只有你签了字这些坑人的条款才能生效。最常见的就是偷偷加一条，可以利用小区公共部位经营所得收益用来弥补物业费不足。他们拿着你签了字的协议将来就可以名正言顺的利用小区公共部位赚钱霸占业主的公共收益，万一有主管部门来查他们就拿出这份协议当挡箭牌，理直气壮的说这是业主们都签过字同意的。
但我今天必须告诉你一个真相，这样的条款就算咱们全体业主都签了字也是无效的，纯属废纸一张。因为这属于排除业主权利、转嫁经营风险的霸王条款，违反了合同监督管理办法，根本不合法。物业管理条例第五十四条明确规定，利用物业共用部位共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。
重点注意，这里的相关业主、业主大会、物业服务企业之间是顿号，是并列关系，意思就是物业想要利用公共部位经营，必须同时征得三个方面的同意，三者缺一不可。所以，协议里那些可以利用公共部位经营的条款就算全体业主都签了字，只要没有经过业主大会的同意就是无效的，属于剥夺咱们业主参加业主大会共同讨论决策的合法权利。
很多业主都在愁自家小区的物业霸占公共收益，利用公共部位赚钱该怎么解决？
第一步就是把这份协议里这些坑人的霸王条款彻底作废，教你一个简单方法，给当地市场监督管理局写一封履职信，要求他们依法查处物业公司的违规行为，废除这些无效条款。如果市场监督管理局不答复不查处，接着走流程申请行政复议，还解决不了就直接起诉他们行政不作为。
物业这9件事必须主动公示
第一公共维修基金的使用情况
这可是咱们房子的救命钱，不管是修电梯、补外墙、还是换消防设施，每一笔钱花在哪怎么花的，都得明明白白列出来。
第二公共收益的收支明细
电梯广告、小区场地租赁、快递柜场地费，这些钱本就归全体业主所有，物业必须把每一笔收入每一笔支出都公示清楚。
第三物业费标准及履约情况
收多少钱，对应什么等级的服务。比如保洁多久扫一次地、维修多久响应，物业实际有没有做到位都得摆到明面上，接受监督。
第四电梯消防等设施的维护记录
这些关系到全体业主生命安全的设备，什么时候做的维护，保养了哪些项目，有没有合格证明，都得有清晰的书面记录。
第五物业费的收支及年度预结算
全年收了多少物业费，花在保洁、安保、绿化这些地方各多少年度预算和结算数据全公开，让大家知道自己交的钱到底用在了实处。
第六重大事项及投诉处理结果
小区的重要决策，还有业主投诉的问题怎么解决的，结果是什么都得及时告知全体业主，不能搞暗箱操作。
第七物业及项目经理的信用评价
物业公司有没有不良违规记录
项目经理的资质够不够、信用好不好，咱业主有权知道，这能帮我们判断要不要继续让这家物业服务。
第八车位出售出租情况
小区的车位卖了多少，租出去多少、租给了谁、价格是多少，必须全程透明，别让外来车辆占了业主的公共车位。
第九法律和合同约定的其他公示项
只要国家法律有要求或者物业服务合同里写了要公示的内容，物业都得一一列出来，不能以不知道没必要为借口拒绝。
记住要求物业公示这些信息是咱们业主的合法权利，如果物业拒绝公示、公示内容含糊不清，直接向住建局投诉。
